Недвижимость: старое в счет нового

15.11.2014

Согласно, современной статистике далеко немногие покупатели приобретают квартиру «с нуля». Основная часть покупателей – желающие усовершенствовать свои жилищные условия. Поэтому одним из самых востребованных на рынке предложений является Tradein тип сделки, при которой стоимость старого жилья идет в зачет покупки нового. Но этот тип сделок, не смотря на всю актуальность достаточно противоречив.

В идеальном варианте Tradein выглядит просто: покупатель меняет одну квартиру на другую, с доплатой некоторой суммы. Кажется, что все легко. Но главная проблема в том, что старая квартира будет оценена ниже рыночной стоимости, причем на 10-30%. Формально это делается чтобы снизить риски. Например, также поступают банки, когда дают кредит застройщикам, оценивая имущество стоимостью 400 млн. долларов в 200 млн. И повлиять на эту ситуацию владельцу вторичного жилья не удастся таковы реалии современного рынка недвижимости. Одним из методов может быть оформление ипотеки в банке, под залог старой квартиры либо использование ее как первоначального взноса. Но и в этом случае владелец потеряет часть ее стоимости.

Наиболее выгодным вариантом действий может быть продажа старой квартиры, а на полученные средства приобретение иной. В таком случае риэлторы выстраивают так называемую «цепочку», когда одновременно ищут продавца новой квартиры и покупателя для старой.

То есть делается оценка рыночной стоимости старой квартиры, для нее находят покупателя, готового купить это жилье по рыночной стоимости. Деньги переводятся в счет договора инвестирования. Юридически эти действия оформить просто - заключается договор инвестирования в новое строительство (обычно на несколько месяцев) и договор поручения на продажу старой жилплощади, средства, которые при этом будут выручены и пойдут на счет договора инвестирования.

Раньше в такой схеме имелось серьезное препятствие институт регистрации по месту проживания сильно усложнял процесс так как требовалось перед отчуждением квартиры сняться с регистрации в ней и найти квартиру для временной регистрации. Поэтому старое жилье могло быть проданным только после сдачи нового дома в эксплуатацию. Хозяев квартиры поджидало препятствие - прописаться было возможно только после получения свидетельства о праве собственности, т.е. не ранее нескольких месяцев после приема дома Госкомиссией.

Новое жилищное законодательство устранило эти сложности, отменив регистрацию по месту жительства, сделав Tradein намного проще и быстрее.
Определенные неудобства теперь возникают только если время между продажей квартиры и заселением в новую превышает более нескольких недель и затягивается. Но такую проблему решить легко можно временно пожить на арендованной квартире.

В целом все выглядит просто и понятно, но нужно учитывать, что схема продажи вторичного жилья по Tradein это не просто размен «вторички» на «первичку». Нужна будет еще и доплата, с этой целью берут кредит в банке. Кроме того, нужно будет платить аренду временного жилья, тратить деньги на облицовку жилья, выплачивать кредит, еще и на жизнь деньги естественно понадобятся. Соответственно нагрузка на бюджет существенно возрастает и этот фактор нужно учитывать заранее.

Максимально уменьшить негативные последствия этой схемы продажи «вторички» можно если риэлтор применяет схему 1+2+3. Работает она так: клиент производит первоначальный взнос (1), старая квартира продается за месяц до приема дома Госкомиссией (2), если нужно, для доплаты по новой квартире оформляется ипотека (3). При этом в договоре заранее оговаривается данная схема и сроки въезда в новую квартиру. Клиент заселяется в новое жилье и проблемы, связанные с временным местом жительства и связанными с ним расходами значительно, уменьшаются.

Нужно учитывать, что при такой схеме покупатель не может заплатить полную сумму и на недоплаченную сумму будет начисляться неустойка. Но затраты минимальны, так как цена вторичного жилья также будет увеличиваться.

 

Наши преимущества !

1 Всегда успешные сделки

2 Профессиональные менеджеры

3 Хорошие связи

4 Низкие комиссионные

5 Только лучшие предложения

Мнения клиентов

Анастасия Кравченко
Алексей Толкачев
Валентин Игоревич

Это интересно